Die Grundlagen: Kaltmiete – Warmmiete
Zunächst einmal möchte ich hier nochmals kurz auf die unterschiedlichen Begrifflichkeiten der Miete eingehen und diese kurz erläutern. Denn auf dem Immobilienmarkt werden verschiedene Begriffe wie “Kaltmiete”, “Nettomiete”, “Warmmiete” oder “Bruttomiete” gehandelt, was nicht selten für Verwirrung oder Abschreckung sorgen kann.
Die Kaltmiete
Die Kaltmiete auch Nettomiete genannt, umfasst, wie der Name es schon erahnen lässt, die kalte Miete einer Wohnung oder eines Hauses und wird vom Vermieter beziehungsweise Eigentümer dafür erhoben, dass der Mieter sein Eigentum nutzen darf. Je nach Region, Baujahr des Hauses und Lage kann die Kaltmiete unterschiedlich hoch ausfallen und kann vom Eigentümer / Vermieter relativ frei bestimmt werden.
Die Warmmiete
Die Warmmiete, oftmals auch Bruttomiete genannt, werden zu der Kaltmiete noch die anfallenden Nebenkosten hinzuaddiert.
Bei diesen Nebenkosten handelt es sich im Regelfall um die Betriebskosten, welche im § 556 BGB geregelt werden. Hierzu zählen unter anderem die Kosten für Müllabfuhr, Wasserversorgung und -entsorgung, Kosten für Versicherungen, Kabelanschluss, Gemeinschaftsstrom oder auch Kosten für einen Hausmeister. Die Betriebskosten muss der Vermieter zudem jährlich gemäß den in § 556 BGB und § 556a BGB mit dem Mieter abrechnen.
Ein weiterer Posten innerhalb der Nebenkosten sind die Kosten für Heizung und gegebenenfalls Warmwasser
Den Online-Mietspiegelrechner der Städte Ulm/Neu-Ulm können Sie hier aufrufen.
Wie Sie der oberen Auswertung des Mietspiegelrechners entnehmen können, nehmen verschiedenste Faktoren zur Lage als auch zur Immobilie selber, Einfluss auf die angemessene Kaltmiete. Manch kleine bauliche Maßnahme, wie der Handtuchheizkörper, nimmt dabei sogar Einfluss auf die zu erzielende Miete.
Festlegung der Kaltmiete
Der Vermieter richtet sich bei der Festlegung der Kaltmiete im Regelfall nach dem für seine Region gültigen Mietspiegel. Der Mietspiegel ist fest innerhalb des § 558c BGB verankert und zeigt die statistischen Durchschnittszahlen der Kaltmieter einer Region an und wird in enger Zusammenarbeit zwischen Mieter- und Vermieterverbänden und den entsprechenden Städten oder Kreisen bestimmt.
Wird die Kaltmiete erhöht, so erfolgt diese Erhöhung im Regelfall innerhalb der ortüblichen Vergleichsmiete, wie die Miete nach dem Mietspiegel auch genannt wird.
Beispielrechnung anhand des qualifizierten Mietspiegels der Stadt Neu-Ulm
Exemplarisch möchte ich Ihnen hier die Festsetzung der Kaltmiete anhand von Beispieldaten der Stadt Neu-Ulm aufzeigen. Die durchschnittliche Nettomiete, unabhängig von allen Wohnwertmerkmalen, beträgt in Ulm und Neu-Ulm zum Zeitpunkt der Datenerhebung: 8,37 Euro/m². In zwei realistischen Beispielfällen soll Ihnen hierbei der Mietspiegel näher gebracht werden.
Im “qualifizierten Mietspiegel“, der 2015 erstmals aufgestellt wurde, werden diese Wohnwertkriterien durch Zu- und Abschläge präzisiert. Nur jene Wohnwertkriterien führen zu Zu- und Abschlägen, welche statistisch einen gesicherten Einfluss auf den Mietpreis haben.
Der qualifizierte Mietspiegel wurde im Jahr 2019 auf der Basis einer repräsentativen Stichprobe nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Ein qualifizierter Mietspiegel setzt voraus, dass der Mietspiegel
- nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und
- von der Gemeinde oder den Interessenvertretungen von Vermietenden und Mietenden anerkannt wurde und
- nach zwei Jahren durch Stichprobe oder Preisindex fortgeschrieben wird und
- alle 4 Jahre neu erstellt wird.
Beispiel 1: 3 Zimmer-Wohnung, 65m², Bj. 1952, Friedenstraße 34-54, Neu-Ulm
Beispiel 2: 1 Zimmer-Wohnung, 35m², Bj. 1990, Johann-Stockar-Weg 1-68, Ulm
Festlegung der Miete ohne Mietspiegel
Wie Sie in den vorangehenden Beispielen sehen konnten, ist die Festlegung der Kaltmiete in Städten mit einem Mietspiegel oder einer so genannten “Mietpreisdeckelung” ein Leichtes. Viele Städte gehen dabei ähnlich wie die Donau-Doppelstadt Ulm/Neu-Ulm vor und bieten den Nutzern eine einfache Kalkulation auf deren Webseiten an.
Doch wie können Sie vorgehen, wenn für Ihre Region keinerlei Mietspiegel vorliegt und Sie somit orientierungslos im “Mieten-Dschungel” umherirren?
Hierfür gibt es zum aktuellen Zeitpunkt für Sie als Vermieter nur drei Möglichkeiten:
- Sie nehmen Kontakt zu Ihrer Ortsverwaltung auf, die Ihnen aktuelle Daten bereitstellen kann
- Sie vergleichen selbständig aktuelle Inserate und versuchen so, eine realistische Einschätzung zu treffen
- Sie nehmen Kontakt zu einem Immobilienmakler Ihrer Region auf, der Einsicht in die Vergleichsmieten Ihrer Region hat
Die erste Variante dürfte für viele unter Ihnen zunächst plausibel und durchaus professionell klingen. Doch bedenken Sie hierbei auch den oftmals schwerfällig wirkenden Beamtenapparat und dessen langsame Prozesse.
Möglichkeit 2 wird häufig von vielen Vermietern herangezogen. Sie stellt eine oftmals umständliche und zeitaufwändige Methode dar, die allerdings oftmals unter subjektiven Einflüssen der Vermieter krankt. Hierbei beurteilen viele Vermieter Ihr Eigentum positiver und setzen damit eine unverhältnismäßige Miete an. Das Resultat: Entweder zu wenige Interessenten oder einen Mieter, der früher oder später gegen die zu hoch angesetzte Miete klagen kann.
Die dritte Alternative vereint die Vorteile von aktuellen Zahlen und Daten der Vergleichsmieten mit der Objektivität eines professionellen Immobilienmaklers. Dieser kann Sie anschließend auch bei der Mietersuche, dem zusammentragen vermietungsrelevanter Dokumente sowie dem Mietvertrag und der Übergabe der Räumlichkeiten bestens unterstützen.
T: 07309 4100023
M: 0177 6231698
E: sven.kapplusch@remax.de
